خرید و فروش زمین و ویلا در شمال نوشهر و رویان

خرید ویلا در نوشهر و رویان به ویژه در سال‌های اخیر دغدغه بسیاری از هم‌وطنان ماست، چراکه این مناطق به دلیل موقعیت خاص جغرافیایی و جذابیت‌های توریستی و اقتصادی فراوان آن از شهرت و محبوبیت زیادی برخوردار است. به طور کلی خرید و فروش ویلا و زمین در شمال و به ویژه منطقه زیبای نوشهر و رویان از زمانهای گذشته برای طبقه مرفه و پایتخت نشین کشور، و در چند سال اخیر برای بسیاری از ایرانیان به اولویتی اقتصادی و رفاهی بدل شده است، به طوری که کمتر شهروندی را می‌توان یافت که به خرید ملک یا دست‌کم سکونت موقت در این مناطق علاقه نداشته باشد. منطقه نوشهر و رویان به دلیل نزدیکی به دریا و جنگل (باریکی کمربند سبز)، آب و هوای پاک و معتدل، طبیعت بکر و جذاب، نبود آلودگی صوتی و بصری، تراکم جمعیتی پایین، چشم‌اندازهای طبیعی زیبا، شاخص‌های فرهنگی و آموزشی، ارزش اقتصادی املاک، و دهها دلیل دیگر به یکی از اهداف نخست جهت سرمایه‌گذاری و سکونت تبدیل شده است. اما با وجود اینکه خرید ویلا و زمین در شمال وسوسه‌برانگیز و دارای ارزش و سودآوری اقتصادی است، بر خلاف آنچه به نظر می‌رسد در عمل کار چندان آسانی نیست.
برای خرید و فروش ویلا و زمین در نوشهر و رویان در وهله نخست باید به اسناد و مدارک ملک مورد نظر توجه داشت که شامل اسناد مالکیت، پروانه ساخت، پایان کار، و مدارکی از این دست است که مهمترین آنها اسناد مالکیت است. ارزیابی دقیق این اسناد و مدارک بدون انجام مشاوره‌های کارشناسانه امکان‌پذیر نیست، چرا که املاک در منطقه نوشهر و رویان غالبا دارای اسناد رسمی یا همان ثبتی نیستند و بیشتر به صورت مبایعه‌نامه ای یا قول‌نامه‌ای بین افراد دست به دست و منتقل می‌شوند. اگر ملک دارای سند رسمی نباشد، باید به ریشه و به اصطلاح بنچاق این اسناد و مدارک توجه کرد که راهی برای اطمینان از این امر نیست جز آشنایی با مالکان اصلی و اولیه آن. در صورتی که ملک دارای سند ثبتی باشد، بازهم نمی‌توان صرفا به دلیل وجود سند ثبتی اعتبار کاملی برای آن ملک لحاظ کرد، چراکه از حیث قانونی و طبق شرایطی خاص اسناد غیررسمیِ معتبر که تاریخ متقدم دارند می‌توانند اسناد رسمی ظاهرا معتبر اما متاخر از حیث تاریخی را باطل کنند. این نکته بسیار مهمی است که بسیاری از افرادی که به خرید ملک در شمال به خصوص درنوشهر و رویان مبادرت می‌کنند به آن توجه نمی‌کنند و گمان می‌کنند همینکه ملک دارای سند رسمی باشد برای اعتبار آن کافی است، درحالی که برخی از املاک موجود در منطقه که دارای سند غیررسمی هستند هم از نظر قیمت و ارزش سودآوری و هم اعتبار و صحت و سلامت ملک در قیاس با املاک سنددارِ مشابه ارزش بیشتری دارند.
نکته بعدی برای خرید ویلا و زمین در نوشهر و رویان پس از اطمینان از اعتبار اسناد و مدارک ملک توجه به نوع کاربری ملک است. در اینجا نیز بسیاری بر این گمان اشتباه هستند که احراز سند مالکیت ملک برای معامله آن کافی است، درحالی که سند صرفا معیاری است که بر حق مالکیت دارنده آن صحه می‌گذارد، اما دلیلی بر حق تام و تمام شخص برای هرگونه تصرف و بهره‌بردای و استیفا از ملک نیست. برای مثال زمین‌های بنیادی، وقفی، جلگه‌ای جنگلی، کشاورزی، منابع طبیعی، حریم جاده و گاز، حریم رودخانه، خارج بافت و مواردی از این دست همه می‌توانند دارای سند رسمی معتبر باشند، در حالی که هر کدام از آنها برای بهره‌برداری مالکان محدودیت‌های خاصی ایجاد می‌کنند. می‌دانیم به دلیل بافت خاص منطقه نوشهر و رویان بیشتر املاکی که برای خریداران جذابیت دارد در مناطق روستایی و غیرشهری قرار دارند و مناطق روستایی تحت نظارت و کنترل طرح هادی روستایی قرار می‌گیرند که با هدف ساماندهی و اصلاح بافت موجود در روستاها و گسترش آتی آنها و نحوه کاربری زمینهای موجود در آن در مناطق روستایی طرح و اجرایی می‌شود. در طرح هادی روستایی برای هر ملکی که در محدوده بافت روستایی باشد کاربری ویژه‌ای تعریف می‌شود، از این رو لازم است که برای خرید زمین در نوشهر و رویان در وهله نخست به اینکه ملک داخل طرح هادی قرار دارد یا خیر توجه داشت، و در صورت وجود ملک در بافت روستایی، به اینکه کاربری آن چیست اهمیت داد. این کاربری ها شامل مسکونی، باغات، زراعی، فضای سبز، و غیره می‌باشند که هر کدام قوانین و شرایط خاص خود را برای اقدام به ساخت و تغییر کاربری دارند که در نهایت در ارزش اقتصادی آن ملک موثر خواهند بود. ممکن است برخی گمان کنند که توجه به کاربری فقط برای زمین اهمیت دارد و در خرید و فروش ویلا در نوشهر و رویان نیازی به استعلام کاربری آن نیست، چرا که در صورت عدم وجود کاربری مسکونی یا هر نوع کاربری مجاز برای ساخت، ویلای مورد نظر اساسا ساخته نمی‌شد تا برای فروش گذاشته شود. اما نکته اینجاست که برخی از ویلاها به صورت غیرمجاز و در زمین‌هایی با کاربری غیرمسکونی ساخته می‌شوند (خواه در داخل بافت یا خارج آن) و ممکن است از طرف فروشندگان اینگونه توجیه شود که داشتن امتیازات رفاهی مانند آب و برق و گاز برای ویلا و زمین و منزل مسکونی کفایت می‌کند، پس جای نگرانی از بابت اینکه ویلا در چه زمینی و با چه کاربری‌ای احداث شده است نیست؛ در اینجا باید گفت حتی اگر تمام امتیازات آب و برق و گاز برای ویلایی در بافت غیرمسکونی فراهم باشد، باز هم نمی‌توان انکار کرد ملکی که خارج بافت است و از روش‌هایی غیرقانونی دارای امتیازات و انشعابات شده است در قیاس با ملکهای مشابه قیمت کمتری خواهد داشت، و همچنین غیرقانونی بودن نحوه احداث بنا و اخذ امتیازت آن همواره نکته‌ای است منفی که برای مالکان آن دلهره‌های قانونی ایجاد خواهد کرد، زیرا از حیث عقلایی و منطقی همواره احتمال اجرایی شدن بسیاری از طرح‌های مصوبی که تاکنون اراده‌ای برای اجرای آن نبوده وجود خواهد داشت.
نکته دارای اهمیت دیگر در خرید ویلا در شمال توجه به نوع سازه و کیفیت ساخت ویلا است. عمر بنا، کیفیت مصالح بکار رفته در آن، معماری و طراحی بنا، طراحی داخلی، فضای سبز، و چیدمان آن در صورت مبله بودن از مولفه‌های مهم در خرید ویلا در نوشهر و رویان است. بهترین راه برای اطمینان از نحوه ساخت بنا آشنایی با طراح و سازنده است که حصول اطمینان از مهارت و صداقت طراح در این زمینه شاید تنها راه دستیابی به نحوه ساخت است.
نکته ماقبل پایانی که شاید مهمترین نکته برای خرید ویلا در نوشهر و رویان و به طور کلی خرید و فروش ملک در شمال است تعیین قیمت و ارزشگذاری آن است. درواقع آنچه در نهایتِ امر خرید یا فروش را معقول و سودمند می‌سازد، بهایی است که با توجه به کیفیت و ارزش ملک باید برای آن پرداخت شود. شکی نیست که هر ملکی دارای قیمت است و درنتیجه هر خریدی ارزشمند، اما هر خریدی سودآور نیست، بلکه سودآوری به قیمتی بستگی دارد که برای ملک پرداخت می‌شود. آگاهی از قیمت و ارزش زمین و ویلا در نوشهر و رویان نیازمند مشاورانی آگاه و باتجربه و از همه مهمتر صادق و قابل اعتماد است که بتوانند با توجه به عوامل مختلف موثر در تعیین قیمت به سودآوری خرید و فروش کمک کنند؛ این عوامل شامل موقعیت زمین، نزدیکی آن به مراکز خرید و تفریحی، میزان دسترسی به جاده، دوری یا نزدیکی به ساحل و جنگل، موقعیت منطقه‌ای، تراکم جمعیتی منطقه، بافت بومی یا غیربومی آن، شرایط بازار، اسناد و مدارک ملک، مسکونی یا غیرمسکونی بودن آن، و دهها عامل دیگر است.
مرحله آخر در خرید ویلا و زمین در نوشهر و رویان و به طور کلی شمال که به نظر می‌رسد مهمترین مسئله باشد، نحوه تنظیم مبایعه‌نامه و به اصطلاح صحت و سلامت تنظیم قرارداد و نحوه نقل و انتقال موضوع مورد معامله است که نیازمند صداقت و بی‌طرفی و بینش حقوقی تنظیم‌کننده قرارداد است که غالبا مدیریت املاک است. بی‌توجهی به این موارد می‌تواند دردسرهای احتمالی زیادی را برای طرفین قرارداد در پی داشته باشد. متاسفانه بسیاری از مبایعه‌نامه‌ها توسط افرادی تنظیم می‌شوند که تخصص وآگاهی چندانی از امور حقوقی و قانونی ندارند و بدون توجه به درج نکات حقوقی پیشگیرنده برای طرفین، مبایعه‌نامه را طوری تنظیم می‌کنند که در صورت بروز کوچکترین اختلاف و مرافعه‌ بندهای درج‌شده در قرارداد فاقد ضمانت‌های اجرایی لازم جهت رفع اختلاف و تراضی طرفین است. درواقع آخرین مرحله و مهمترین مرحله در خرید و فروش زمین و ویلا در شمال تنظیم دقیق و معتبر مبایعه‌نامه‌ای است که با پیش‌بینی نکات اختلافی احتمالی و درج موارد موضوعی متناسب با آن احتمال بروز اختلاف‌ و رجوع به دادگاه برای طرفین را به حداقل ممکن برساند.
هرچند نکات گفته شده در این مقاله می‌تواند برای خرید و فروش ویلا و زمین در شمال به خصوص منطقه نوشهر و رویان سودمند باشد، اما بدون تردید پیچید‌گی‌های بیشتری در این زمینه وجود دارد که مجال پرداخت به آن در این مقاله نیست، بنابراین مشاورین املاک بهاران با افتخار جهت ارائه مشاوره‌های بیشتر در خدمت متقاضیان خرید و فروش ملک در شمال خواهند بود.

تماس با کارشناسان

مقایسه